مسئولان قضایی بارها تاکید کرده‌اند که تنظیم اسناد عادي در معاملات ملکی، ریشه اصلي بسیاری اختلافات در این حوزه است و اگر تدابير لازم برای کاهش این رویه اتخاذ شود، می‌توان از وقوع بسياري اختلافات حقوقی و حتی جرايم مرتبط پيشگيري کرد؛ زیرا افزایش گرايش به تنظيم سند رسمي، كاهش ورودي پرونده‌هاي قضايي را به دنبال خواهد داشت.

 

به گزارش پايگاه اطلاع رساني كانون سردفتران و دفترياران به نقل از روزنامه حمايت متن اين گفت وگو به اين شرح است:

 

سال گذشته نیز روابط عمومی کانون سردفتران و دفترياران به عنوان نخستين نهاد خصوصي حاكميتي ايران با برگزاری نخستین همایش «نقش و جایگاه سند رسمی در نظم حقوقی» با رویکرد «توسعه ثبت رسمی- ارتقای نظم حقوقی» در روز ششم ديماه، تلاش کرد تا به فرهنگسازي براي ترويج سند رسمي اهتمام كند. برای بررسی مزایای سند رسمی و معایب سند عادی و مشکلاتی که در عمل ایجاد می‌کند، با محمدرضا دشتی اردکانی، رییس کانون سردفتران و دفتریاران که اخیرا برای سومین بار متوالی به عنوان رییس هیات مدیره این کانون انتخاب شده است، گفت‌وگو کرده‌ایم که در ادامه می‌خوانید.

 

اسناد رسمي، اصالتا لازم‌الاجرا هستند

رییس کانون سردفتران و دفتریاران در خصوص اینکه سند رسمی چیست و چرا سند رسمی، سند برتر به شمار می‌رود، اظهار کرد:اسناد تنظيمي وفق ماده 1287 قانون مدني، سند رسمي محسوب می‌شود که اصل بر اعتبار آن‌هاست. رابطه بين «سند رسمي» و «سند معتبر» از حيث «اعتبار قانوني»، از بين نِسَب اربعه رابطه «عموم و خصوص مطلق» است ؛ يعني هر سند رسمي معتبر است مگر اينكه خلاف آن (در دادگاه صالح) اثبات شود؛ در مقابل، اسناد عادي، اساسا نيازمند اثبات در دادگاه صالح به منظور كسب اعتبار قانوني‌اند و از همين روست كه اسناد رسمي، اصالتا لازم‌الاجرا هستند.

 

محمدرضا دشتی اردکانی ادامه داد: متن ماده 1287 قانون مدني بسيار دقيق و كاملا حساب‌شده هم از نظر ادبيات حقوقي و هم از نظر كيفيت وضع و جامع بودن در مقام عمل و اجرا،تدوين يافته است. این ماده مقرر می‌کند: «اسنادي كه در اداره ثبت اسناد و املاك يا دفاتر اسناد رسمی يا در نزد ساير مأموران رسمي در حدود صلاحيت آنها بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشند، رسمي است.»

 

وی افزود: سه مرجع صالح صادرکننده سند رسمي وجود دارد که شامل اداره ثبت اسناد و املاك، دفاتر اسناد رسمي و ساير مأموران رسمي می‌شود.

 

رییس کانون سردفتران و دفتریاران گفت:اساسا و حسب معمول از ابتداي تشكيل ادارات ثبت اسناد و املاك و نيز از آغاز فعاليت دفاتر اسناد رسمي به عنوان بخش خصوصي- حاكميتي، این دو، بيشترين مأموريت را در صدور سند رسمي به سرانجام رسانده‌اند و هنوز هم اساس فعاليت همين دو مرجع صالح ، بسیاری از اسناد رسمی صادر می‌‌شود.دشتی اردکانی بیان کرد: يك سند طبق قانون مدنی، بايد واجد شرایط اساسي و مهمی باشد تا «سند رسمي» تلقي شود به این معنا که سندي، رسمي است كه در اداره ثبت اسناد و املاك در حدود صلاحيت آنها بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشد یا سندي رسمي است كه در دفاتر اسناد رسمي در حدود صلاحيت آنها بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشد یا سندي رسمي است كه در نزد ساير مأموران رسمي در حدود صلاحيت آن‌ها بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشد؛ در واقع اگر در تنظيم سند، هر يك از اوصاف پنج‌گانه مذكور اعم از مراجع سه‌گانه صدور (اداره ثبت اسناد و املاك يا دفاتر اسناد رسمي يا ساير مأموران رسمي)، «در حدود صلاحيت مأموران رسمي» و «بر طبق مقررات قانوني» رعايت نشود، آن سند، عادي است.

 

مزایای سند رسمی در محاکم قضایی

وی در خصوص مزایای داشتن سند رسمی در محاکم قضایی اظهار کرد: سندي كه وفق مقررات ماده 1287 قانون مدني تنظيم شده باشد، سند رسمي است و از اعتبار كامل قانوني برخوردار است؛زیرا چنين سندي، اعتبارش را از «قانون» گرفته است.

 

رییس کانون سردفتران و دفتریاران اضافه کرد: حسب مورد، سند رسمي، في‌نفسه قابل استناد، مستند و لازم‌الاجراست حتي در ادارات ثبت اسناد و املاك يا دفاتر اسناد رسمي؛ بدون آن که لازم باشد راه‌روهای دادگاه را طی کرد؛ زیرا سند رسمي، معاف از اقامت دعوي است و اساسا داراي قوه اثباتی است.

 

رییس کانون سردفتران و دفتریاران با یادآوری ماده 1290 قانون مدني بیان کرد: بر اساس این ماده قانونی اسناد رسمي درباره طرفين و وارث و قائم‌مقام آنان معتبر است و اعتبار آن‌ها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است كه قانون تصريح كرده باشد. همچنین ادعاي انكار و ترديد در مقابل اسناد رسمي، اساسا مسموع نيست ليكن در خصوص سند عادي، ابتدا بايد خودِ سند عادي در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد و فراتر از آن، اثبات شود و این می تواند اساسی برای منازعات باشد.

 

دشتی اردکانی در ادامه درباره اینکه چرا می گویند که اسناد عادی، اساس منازعات محسوب می شود، افزود: به طور مثال موجر يا مستأجري كه سند رسمي اجاره را در دفترخانه‌اي امضا کرده‌اند، هيچ‌گاه یکی از آنها نمي‌توانند متوسل شوند به اينكه مفاد سند اجاره را قبول ندارند؛ چون اصل بر صحت مفاد سند رسمي است. درحالي‌كه در سند عادي اجاره،  ضمن اینکه با حکم قانون نیاز به امضای دو نفر شاهد دارد، باید اساس سند از حيث صحت صدور در دادگاه صالح مورد رسيدگي قرار گيرد و سپس دادگاه، وارد ماهيت دعوي مي‌شود.

 

وی گفت: چه بسيار پرونده‌هايي كه هم‌اكنون در دستگاه قضايي، وقت قضات و نهاد اجرای عدالت را بر سر فروش يك آپارتمان به بيش از يك خريدار تضييع مي‌كنند. كم نيست كلاهبرداري‌هايي كه از فروش يك واحد آپارتماني 40 متري به چهار پنج نفر، صورت گرفته و خانواده‌هايي را سرگردان کرده و روابط صميمي زوج جوان را در ابتداي زندگي تيره و تار ساخته است.


انتقاد از اجرا نشدن قانون پيش‌فروش ساختمان

دشتی اردکانی در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه چرا با وجود تاکید‌های زیاد قانون‌گذار و مقامات قضایی بر مزایای تنظیم سند رسمی، همچنان برخی از معاملات مانند پیش فروش آپارتمان با اسناد عادی انجام


می شود؟، اظهار کرد: این، پرسش ما هم هست. اصولا قوانین در پاسخ به نیازهای روز نوشته می‌شوند. از بند اول و دوم تبصره ماده يك قانون پيش‌فروش ساختمان گرفته تا بند 7 ماده 2 همان قانون، صحبت از «سند رسمي» است. ماده 3 اين قانون نيز به صراحت تأكيد مي‌كند كه «قرارداد پيش‌فروش و نيز قرارداد واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن بايد با رعايت ماده (2) اين قانون از طريق تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي و با درج در سند مالكيت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گيرد.»

 

وی ادامه داد: با توجه به تاريخ تصويب قانون پيش‌فروش ساختمان كه روز يكشنبه دوازدهم دي ماه 1389 را نشان مي‌دهد و فارغ از تعداد دفعاتي كه قانونگذار از واژه «سند رسمي» يا معادل‌هايي همچون انتقال رسمي در تدوين قانون بهره جسته است، قانونگذار پا را از هميشه فراتر نهاده و تصریح کرده است که «اشخاصي كه بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش‌فروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي کنند، به حبس از نود و يك روز تا يك سال يا جزاي نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محكوم مي‌شوند» (ماده ‌23 قانون پيش‌فروش ساختمان). آيا این‌ها نشان از درجه اهميت «سند رسمي» از ديدگاه قانونگذار نيست؟ مگر نه اينكه شرايط اجتماعي و اقتصادي تغيير كرده است؟ مگر نه اینکه کلاهبرداری‌ها از طريق پيش‌فروش افزايش يافته كه اين قانون، مجازات كيفري هم براي متخلف از مقررات آن، منظور کرده است! سوال ما هم اين است كه چرا اين قانون اجرایي نمی‌شود؟

 

رییس کانون سردفتران و دفتریاران گفت: حمايت بي‌چون و چرای قانون‌گذار از «سند رسمي»، همواره و حتی از یکصدسال پیش یعنی حتی هنگام نوشتن قانون مدنی تا همین امروز وجود داشته است و این تاکید‌های یکصدساله به معناي ضرورت تثبيت حقوق مالكيت و اسناد مردم و كاهش هزينه بيت‌المال است. در واقع سند عادی، پاشنه آشیل دستگاه قضایی است.


دلایل انتخاب ششم دی به عنوان روز ترویج سند رسمی

وی در پاسخ به پرسشی مبنی بر اینکه چرا ششم دی را به عنوان روز ترویج سند رسمی انتخاب شد؟ اظهار کرد: ششم دیماه، دویست و هشتاد و دومین روز سال است و برای ما اعضای خانواده دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور و کانون سردفتران و دفتریاران به عنوان دیرپاترین نهاد بخش خصوصی- حاکمیتی؛ یادآور دویست و هشتاد و دومین آیه از سوره مبارکه بقره (آیه مُداینه) است. سال قبل هم، از دویستوهشتادودومین آیه از سوره بقره که طولانیترین آیه قرآن کریم نیز است و در آن بیست حکم فقهی درباره معاملات بیان شده، الهام گرفتیم و دویست وهشتادودومین روز سال (ششم دیماه) را گرامی داشتیم.

 

وی افزود: همچنین این اقدام کانون در لبیک به رهنمودها، سخنان و تاکید‌های مقام معظم رهبری برای احترام به قانون انجام شد. کانون، امیدوار است که از این پس روز شش دی‌ماه، زمینه ای باشد تا در همه سال ها گرامی داشته شود و زمینه ای شود برای پاس داشت حریم و حُرمت «سند رسمی» و «کاتب بالعدل» و «سردفتر» در همه روزهای سال، همچنین گامی باشد برای دعوت همگان به قانون در عمل.


کسی نمی‌خواهد بنگاه‌های مسکن را حذف کند

رییس کانون سردفتران و دفتریاران درباره فعاليت بنگاه‌هاي مسكن و اینکه چرا قوه قضاییه به این موضوع ورود کرده است، گفت: مشاوران املاك يكي از صنوفي است كه در جامعه وجود دارد و در قبال ارایه خدمات، دستمزد دريافت مي كند و كسي بر آن نيست كه اين صنف را حذف يا ضرورت وجودي آنها را انكار کند. اشكال در جایي است كه مشاوران املاك خارج از حيطه تخصص خود و در حوزه علم حقوق كه حيطه فني كارشناسان حقوقي است، اظهار نظر مي کنند.

 

دشتی اردکانی عنوان کرد: وقتی بر اساس پژوهش‌ها و بررسی‌های انجام شده محرز شده است که بخش وسیعی از دعاوی محاکم قضایی و پرونده‌های اختلافات بین مردم مربوط به ثبت مبایعه‌نامه و قولنامه عادی است، دستگاه قضایی بر اساس تکلیف بر ریشه‌یابی چنین موضوعاتی وظیفه دارد برای دفاع از حقوق مردم، به موضوع ورود کند و در مسیری که منجر به کاهش چنین دعاوی و اختلافاتی منجر می‌شود، گام بردارد.


وی افزود: با به مخاطره افتادن چنین معاملاتی با قرارداد عادی در بنگاه‌ها، در بسیاری از موارد تمام زندگی و سرمایه یک عمر افراد به بازی گرفته می‌شود و مشخص است در چنین مواقعی چه بار عظیم و سنگینی بر روح و روان و امنیت فکری مردم وارد می‌شود. عمق فاجعه را می‌توان با نگاهی گذرا به افزایش بی‌رویه دعاوی جاری به سوی محاکم قضایی بر اثر چنین مبایعه‌نامه‌هایی به وضوح دریافت.

 

خبر خوش درباره ترویج فرهنگ سند رسمی

رییس کانون سردفتران و دفتریاران اظهار داشت: ورود مسئولان قضایی کشور به این موضوع و ترویج فرهنگ سند رسمی، به نوعی مطالبه عامه مردم است که نمی‌توان با در آمیختن موضوع با منافع صنفی یک قشر، بی‌تفاوت از کنار این مطالبه عبور کرد؛ ساماندهی این وضع ضرورتی است که توجه به منافع عامه آن را ایجاب کرده است.

 

وی افزود: تنظیم یک معامله ملک، ملزومات قانونی و حقوقی خود را نیاز دارد که قانون‌گذار آنها را ضروری برشمرده و قبل از معامله الزامی دانسته است؛ احراز و تدقیق در این موارد نیز طبق قانون، بیش از 80 سال است که بر عهده دفاتر اسناد رسمی است.

 

دشتی ارکانی بیان کرد: درباره ترویج فرهنگ سند رسمی، خبر خوبی نیز برای مردم دارم که به زودی از طریق رسانه ها به اطلاع خواهد رسید.رییس کانون سردفتران و دفتریاران عنوان کرد: متاسفانه اینکه نقل می شود که فرد یا افرادی گفته‌اند برای نقل و انتقال خودرو، تعویض پلاک آن کافی است، با قانون مطابقت ندارد و وظیفه ادارات راهنمایی و رانندگی طبق قانون فقط «بررسی اصالت وسیله نقلیه، هویت مالک، پرداخت جریمه‌ها و دیون معوق و تعویض پلاک» است درحالی‌که نقل و انتقال خودرو باید مطابق قانون در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و علی‌القاعده حرفی که مغایر قانون باشد نمی‌تواند ملاک عمل قرار گیرد.

 

وی ادامه داد: ماده 29 قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی تکلیف را مشخص کرده است؛ این ماده مقرر می‌کند: «نقل و انتقال خودرو به موجب سند رسمی انجام می‌شود، دارندگان وسایل نقلیه مکلفند قبل از هرگونه نقل و انتقال وسایل مذکور در دفاتر اسناد رسمی، ابتدا به ادارات راهنمایی و رانندگی یا مراکز تعیین‌شده از سوی راهنمایی و رانندگی برای بررسی اصالت وسیله نقلیه، هویت مالک، پرداخت جریمه‌ها و دیون معوق و تعویض پلاک به نام مالک جدید مراجعه کنند.»

 

دشتی اردکانی بیان کرد: صدور سند مالکیت منوط به صدور سند انتقال به موجب سند رسمی و در دفاتر اسناد رسمی است کما اینکه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز پس از ارایه سند انتقال که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود، مبادرت به صدور سند مالکیت می‌کند.


وی افزود: تاکید قانونگذار بر انجام نقل و انتقال خودرو در دفاتر اسناد رسمی و به موجب سند رسمی،همان‌گونه که از ورود نخستین اتومبیل‌ها به ایران تا به امروز انجام شده ، برای این است که حقوق خریدار و فروشنده و دریافت مطالبات فروشنده و مالیات و حقوق دولتی و شروط ضمن عقد تضمین و راه اختلاف و کلاهبرداری بسته شود و سلامت حقوقی معاملات خودرو که در کشور ما، همچنان کالایی سرمایه ای است، جاری و ساری باشد.